Bei befristeten Mietverträgen endet das Verhältnis grundsätzlich durch Zeitablauf. Bei unbefristeten Verträgen im Vollanwendungsbereich des MRG ist eine Kündigung nur aus den taxativ aufgezählten Gründen des § 30 MRG möglich, etwa bei erheblich nachteiligem Gebrauch, dringendem Eigenbedarf oder Zahlungsverzug. Außerhalb des Vollanwendungsbereichs gilt das allgemeine Vertragsrecht mit deutlich mehr Gestaltungsspielraum. Wir prüfen, welcher Anwendungsbereich vorliegt, und setzen Kündigungen formal korrekt um.

Diese Frage entscheidet über nahezu alles Weitere, den Kündigungsschutz, die Mietzinsbildung und die Betriebskosten. Vollausnahmen nach § 1 Abs 2 MRG betreffen etwa Ein- und Zweifamilienhäuser oder Dienstwohnungen, Teilausnahmen nach § 1 Abs 4 MRG bestimmte Neubauten. Für Vermieterinnen, Vermieter und Bauträger lohnt sich diese Prüfung schon vor Vertragsabschluss, da sich Mietverträge dementsprechend unterschiedlich gestalten lassen. Wir klären den Anwendungsbereich und gestalten den Mietvertrag passend dazu.

Je nach Anwendungsbereich gilt der Richtwertmietzins, der frühere Kategoriemietzins oder, außerhalb des MRG, der frei vereinbarte angemessene Mietzins. Eine Wertsicherungsklausel ist zulässig, muss aber korrekt formuliert sein, um durchsetzbar zu bleiben. Fehler hier führen regelmäßig zu Rückforderungsansprüchen der Mieterseite. Wir prüfen und gestalten Mietzinsvereinbarungen so, dass sie einer gerichtlichen Überprüfung standhalten.

Die Verwalterpflichten ergeben sich aus § 20 WEG, insbesondere die Rechnungslegung und die Bildung einer angemessenen Erhaltungsrücklage nach § 31 WEG. Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft können binnen der Frist des § 24 Abs 6 WEG gerichtlich angefochten werden. Auch Streitigkeiten über die Nutzwertfestsetzung fallen in diesen Bereich. Wir vertreten Verwaltungen wie einzelne Miteigentümerinnen und Miteigentümer bei Beschlussanfechtungen und Verwalterstreitigkeiten.

Mit der Übergabe stellen sich typischerweise Fragen zur Mängelrüge, zur Errichtung des Wohnungseigentumsvertrags samt Nutzwertfestsetzung sowie zur Erstverwaltung bis zur Konstituierung der Eigentümergemeinschaft. Auch die Übergabe der Rücklage und der Verwaltungsunterlagen an eine externe Verwaltung sollte sauber dokumentiert werden, um spätere Haftungsfragen zu vermeiden. Wir begleiten Bauträger von der Übergabe bis zur Übergabe an die Verwaltung.

Es ist zunächst Ihr Mietvertrag zu prüfen. Haben Sie einen unbefristeten Mietvertrag, kann Ihr Vermieter diesen nicht einfach kündigen. Bei einem befristeten Mietvertrag wird geprüft, ob eine Befristung des Mietverhältnisses überhaupt zulässig ist. Handelt es sich beispielsweise um eine Wohnraummiete, die dem Mietrechtsgesetz unterliegt, und ist die Befristung auf mindestens drei Jahre abgeschlossen worden, ist diese zulässig. In anderen Fällen kann eine Befristung aber auch unwirksam sein. Auch die Kündigung des Mietvertrages hat verschiedene formale Voraussetzungen, die eingehalten werden müssen. Wir prüfen Ihren Mietvertrag und eruieren, ob dieser rechtsgültig ist und Sie Ihre Mietwohnung verlassen müssen oder nicht.

Mietverträge, die dem Mietrechtsgesetz unterliegen, können nur aus wichtigem Grund gekündigt werden. Alle anderen Mietverträge können mit gesetzlicher Frist gekündigt werden. Wurde ein Mietverhältnis ordentlich gekündigt und zieht der Mieter dennoch nicht aus kann entweder eine gerichtliche Aufkündigung vollstreckt werden oder bei einer außergerichtlichen Kündigung eine Räumungsklage eingebracht werden. Diese Titel können in weiterer Folge vollstreckt werden.

Im Wohnungseigentumsvertrag wird geregelt, welcher Wohnungseigentümer das Nutzungsrecht an welcher Wohnung, Garage oder Kellerabteil hat. Es können auch andere Regelungen getroffen werden, wie zB über die Nutzung der allgemeinen Teile der Liegenschaft. Wir erstellen Ihren Wohnungseigentumsvertrag und lassen diesen im Grundbuch eintragen.

Ein Wechsel der Hausverwaltung ist nicht ohne weiteres möglich und führt häufig zu Streitigkeiten. Wurde der Verwaltungsvertrag unbefristet abgeschlossen, kann dieser durch ordentliche Kündigung, durch außerordentliche Kündigung oder durch Absetzung aufgrund schwerwiegender Verfehlungen durch einen Antrag bei Gericht beendet werden. Zur ordentlichen und außerordentlichen Kündigung bedarf es einer Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft. Ich berate Sie in allen Rechtsfragen zur Hausverwaltung und helfe Ihnen gegebenenfalls auch Ihre Ansprüche gerichtlich durchzusetzen.